214 Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» начал действовать с 1 апреля 2005 года. При принятии закона большинство надеялись на то, что такой закон разрешит в одночасье сложившуюся проблему обманутых дольщиков. Наличие для начала строительства всей необходимой документации и государственная регистрация договоров, казалось бы достаточным перечнем для того, чтобы не оставались дольщики без своей приобретенной квартиры. На сегодняшний день практика показала, что данный закон при применении строительной компанией, что бывает достаточно редко, гарантирует дольщикам только защиту от повторных продаж.
Согласно договору о долевом участии в процессе строительства, как одна сторона договора, в срок, который предусмотрен соглашением, строительная компания обязуется своими силами и/или с содействием других лиц возвести/создать многоквартирную новостройку и/или другой объект недвижимости. Далее необходимо приобрести разрешение на сдачу в эксплуатацию объекта, за чем следует передача его участнику долевого возведекния. В свою очередь, как другая сторона соглашения, участник долевого строительства обязуется заплатить обусловленную в договоре стоимость и принять при наличии документального разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирной новостройки или прочего объекта недвижимости как проекта долевого возведения.
Договоры квалифицируются правоприменительными органами по-разному. Инвестиционные договоры в одних случаях рассматриваются как документы простого товарищества, в остальных — как договоры подряда. Подобные документы в большинстве случаев квалифицируются как особенные инвестиционные договоры, которые не предусмотрены Гражданским Кодексом РФ.
В обязанности застройщика, как определил законодатель, входит создание/возведение своими силами и/или с привлечением прочих лиц проекта недвижимости и сдача в эксплуатацию его участнику долевого возведения. Таким образом следует, что участник долевого строительства, в отличие от потребителя, ожидает в первую очередь от застройщика определенных действий по созданию объекта. Договором при этом определяется срок ожидания. Предметом документа может быть вещь, которая создана продавцом или прочим лицом, в будущем в том числе в соглашении купли-продажи продавец не принимает на себя определенные обязанности по ее созданию.
Принятие в долевом строительстве участия считается предметом договора, причем индивидуально определенного проекта (жилого или нежилого объекта), который является частью другого объекта недвижимости. Аналогичными объектами могут быть гараж или машиноместо в гаражном комплексе, квартира в многоквартирной новостройке, дачный домик в составе дачного кооператива, объекты общественного питания, здравоохранения, культуры, торговли, предпринимательской деятельности (к примеру, офисно-рекреационных комплексов и торгово-деловых центров), прочие объекты недвижимости без учета объектов назначения производственного характера (к примеру, электростанций, заводов, шахт, фабрик).
У соглашения долевого строительства есть обязательные условия, перечисленные ниже:
- В договоре долевого возведения согласно проектной документации указываются характеристики определенного проекта долевого строительства, который подлежит передаче.
- Значительным условием документа о долевом строительстве считается срок передачи. В статье 6 соответствующего закона содержатся нормативы и требования к сроку сдачи в эксплуатацию участнику долевого строительства проекта долевого строительства. Согласно буквальному толкованию таких нормативов нарушением будут считаться только те случаи, в которых объект долевого возведения будет сдаваться в эксплуатацию позднее указанного в договоре срока.
- В договоре цена может быть определена как денежная сумма на возмещение для создания/возведения объекта долевого строительства определенных расходов, а также денежной суммы на оплату строительных услуг застройщика. Согласно Законодательному документу о долевом строительстве под стоимостью договора понимается объем денежных средств, которые для возведения/создания проекта долевого строительства подлежат уплате участником долевого строительства.
- На проект долевого строительства должен устанавливаться гарантийный срок, временной период которого согласно Закону о долевом строительстве не должен быть меньше 5 лет. Договор об участии в долевом строительстве дает гарантии дольщикам об отсутствии при приобретении квартиры двойных продаж, так как указанная документация подлежит государственной регистрации в обязательном порядке, что исключает возможность реализации одной квартиры повторно. Срок исчисляется с первого дня передачи участнику объекта.
Также следует отметить, что ВАС РФ не в очень далеком прошлом принял постановление, согласно которому установил, что строительная компания не имеет права принимать от дольщиков до регистрации договора денежные средства. Насколько необходимым и актуальным является вышесказанное положение, однозначно сказать затруднительно. Безусловно, данное обстоятельство для застройщика будет существенно неудобным. Строительная компания с малой вероятностью будет выполнять постановления ФАС. Если речь идет о дольщиках, то более значительное значение для них приобретает результат возведения и предоставление жилой недвижимости, нежели срок передачи застройщику денежных средств.
